Разбираемся с факторами, влияющими на цену кирпичного дома

Что поднимает цены на недвижимость? Факторы повышающие стоимость загородного жилья на сайте Недвио

В поселках ближнего и дальнего Подмосковья можно купить недвижимость по разной стоимости — на это влияет множество факторов. Например, одна сотка земли в радиусе 5 км от Москвы может стоить столько же, сколько целый гектар в 100 км от города, а деревенская избушка в районе Рублевки может стоить дороже, чем свежепостроенный кирпичный особняк в менее престижном районе…

Этой статьей мы попробуем разобраться какие факторы воздействуют на ценообразование загородной недвижимости и когда стоимость обоснованна, а когда завышена. На что может повлиять собственник, чтобы повысить привлекательность и цену своего объекта?

А для покупателей эти тезисы будут интересны тем, на что стоит обратить внимание, поторговаться для получения лучших условий?

Что влияет на стоимость загородных домов и участков?

Исторически в России, и в частности в Московской области, еще с времен правления монархов, сложились перекосы в стоимости земли — наиболее приближенные к городам стоили дорого и там, как правило, строились частные усадьбы, дворцы и разбивались парки, а те территории, что располагались далеко и были в полузаброшенном состоянии — отдавали мелким помещикам и крестьянам.

В XXI веке уже нет монархов, князей и дворцов… Но земли в ближайшем Подмосковье ценятся не меньше, чем прежде — стоимость сотки земли настолько высока, что здесь разместились в основной своей массе только элитные поселки. Этот тренд дополнился еще и тем, что современные люди стали ценить свое время и готовы платить больше за возможность быстро добраться до города, минуя бесконечные пробки.

Так что первый (и самый главный) фактор, определяющий стоимость дома или участка в Московской области — это близость к Москве.

Рассмотрим, какие еще показатели отражаются в цене загородной недвижимости. Эксперты разделяют дополнительно три уровня факторов, влияющих на стоимость коттеджей и участков в России: региональные, местные и относящиеся к непосредственному окружению.

Региональные факторы

Они носят общий характер, не имеют привязанности к конкретному местоположению и делятся на 4 группы:

  1. Социальные – стиль и качество жизни населения в целом, тенденции изменения демографической ситуации, культурно-образовательного развития людей и уровня преступности. Сюда также входят базовые потребности граждан в объектах недвижимости.
  2. Материальные – взаимосвязанные с природой. Категория включает экологическую обстановку местности: климат, ландшафт, качество почвы, топографические показатели и сейсмическая активность.
  3. Экономические – общее состояние экономики в мире, отдельно по государству и в регионах. В эту категорию включают обстоятельства спроса и предложения, зависимость от изменений курса иностранных валют (доллар, евро). Факторы потребности состоят из платежеспособности населения, среднего количества доходов, доступности кредитов и уровня процентных ставок по ним и т. д.
  4. Административные – уровень безопасности и политической стабильности в стране, особенности финансовой и налоговой политики властей, реальность предоставления льгот незащищенным слоям населения. К административной группе также относят работу муниципальных служб, отвечающих за качество дорог, инженерных коммуникаций и государственных учреждений, благоустройство населенных пунктов. Присутствие и уровень развития законодательной базы прямым образом влияют на то, сколько стоит недвижимость за городом.

Все пункты, кроме материальных, могут быть изменены или урегулированы на государственном уровне. Часто параллельно с внесением изменений в законодательную базу (снижение налогообложения, предоставления субсидий на оплату коммунальных услуг) сразу возрастает ценность загородного жилья.

Местные факторы

На местном уровне ценность недвижимого имущества определяют локальные особенности в масштабе районов, городов и их округов. Этот фактор учитывается в первую очередь при оценке поселков, в которых планируется приобретение недвижимости. Сюда входят:

  • местонахождение поселка по отношению к развитым населенным пунктам, природным благам (лесу, рекам, водоемам и т. п.);
  • близость к магистралям, транспортным развязкам, остановкам автобусного, водного и ж/д транспорта;
  • наличие поблизости элементов инфраструктуры: школы, детские сады, поликлиники, торговые центры и т.п.

Также учитываются наличие и состояние инженерных коммуникаций, присутствие достопримечательностей, объектов историко-культурного наследия поблизости, парков, заповедных лесов и водоемов.

Бывают и особые случаи: в сегментах бизнес и элит часто бывает, что покупатели готовы платить более высокую цену за так называемое «социальное окружение», чтобы жить по соседству с домами известных людей.

Факторы непосредственного окружения

Наиболее чувствительные факторы роста или снижения стоимости объекта недвижимости связаны с их индивидуальными характеристиками и непосредственным окружением. Сюда входят два подпункта – физический и архитектурно-строительный.

К физическим параметрам относятся:

  1. Материал, из которого построен дом и другие свойства конструкции (площадь, форма, размеры комнат), год введения здания в эксплуатацию или реконструкции;
  2. Текущее состояние здания, необходимость ремонта;
  3. Наличие всех удобств и подключенных коммуникаций;
  4. Функциональная пригодность – в каких целях может эксплуатироваться жилье (постоянное проживание, дача);
  5. Благоустройство приусадебного участка и общее обустройство двора (например, тротуарные дорожки, терасса, беседка или детская площадка), присутствие композиций ландшафтного дизайна.

Архитектурно-строительные критерии

Сюдя входят затраты, понесенные на строительство, стиль и планировка конструкции, архитектурные особенности, сумма расходов на содержание дома. По этим причинам индивидуальные проекты более ценны, чем типовые.

Влияние экологической ситуации на динамику спроса

Современные люди все чаще озабочены о своем здоровье и близких людей, поэтому рассматривая варианты для постоянного проживания за городом (ПМЖ) отдают предпочтение районам с низкой степенью загрязнения воздуха.

Согласно данным экологов, наиболее благоприятными направлениями в Московской области являются:

  • Запад (Новорижское, Рублевское, Минское шоссе);
  • Северо-запад (Ленинградское, Пятницкое, Волоколамское ш.);
  • Север (Рогачевское, Дмитровское ш.);
  • Юго-запад (Киевское и Калужское ш.).

К особо чистым территориям также относят: Можайский, Рузский, Шаховский и Лотошинский районы. Не менее чистый воздух, по утверждению экологов, на просторах Истринского и Волоколамского районов.

Достаточно пригодными для круглогодичного и сезонного проживания были определены Наро-Фоминский, Одинцовский, Солнечногорский и Дмитровский р-ны.

Зависимость цен от сезона

Интересный факт — средние цены сделок купли-продажи домов и участков существенно различаются по временам года – зимой они стоят дешевле, а весной и летом дорожают. Объяснением тому может быть несколько причин:

  1. Загородная недвижимость наиболее привлекательна в теплое время года: когда все цветет, деревья утопают в зелени, реки избавляются ото льда. Все в ярких красках: нет весенне-осенней серости и грязи. Неудивительно, что большинство застройщиков делают упор на продажи своих поселков именно весной и летом — когда «товар выглядит максимально эффектно».
  2. Зимой к некоторым поселкам на обычном автомобиле бывает просто не проехать (да порой и не пройти), все в сугробах, участки и территории толком не разглядеть: покупатели опасаются брать «кота в мешке».
  3. Не каждый населенный пункт, в частности – отдельный участок – имеет качественный подъезд, грунтовое покрытие превращается в болото, а узкие дороги заметает снегом. Это делает невозможным осмотр владений.
  4. В период с апреля до сентября-октября можно объективно оценить ухоженность площадки.
  5. Финансовые ограничения – некоторые эксперты связывают потерю интереса к продаваемым проектам в пригородах по причине роста расходов среднестатистического гражданина в осенне-зимний период. Это связано с потребностью оплачивать отопление, временное подорожание продуктов питания.

Сезонная ценовая динамика большим образом касается продаж домов от собственников, которыми являются физические лица. В последние годы застройщики снижают стоимость готовых к эксплуатации объектов в коттеджных поселках независимо от месяца.

Способы повысить цену на объект недвижимости

Отличительные свойства, которые «создают» ценность конкретно взятого проекта, делятся на:

  • постоянные (регулярные): к ним относится местность (район, поселок) и тип строения — дача, коттедж, таунхаус и т. п.;
  • условно-постоянные: это те, которые уже не может изменить собственник:
    — Материалы, из которых построено здание;
    — Архитектура и внешняя отделка;
    — Этажность строения (за редкими случаями это реально изменить при наличии специального разрешения);
    — Присутствие основных (свет, газ, вода и канализация) коммуникаций.
  • условно-переменные: относятся к критериям комфорта, которые легко могут быть модифицированы собственником:
    — Внутренняя отделка и материалы стен, полов, потолков;
    — Состояние оконных и дверных проемов;
    — Мебель и предметы интерьера;
    — Состояние участка, наличие газонов, деревьев, цветников, ландшафтный дизайн;
    — Дополнительные постройки на участке: беседка, баня, сауна, гараж, бассейн, гостевой домик и т. п.;

Таким образом, можно сделать вывод, что на конкурентном рынке, владелец загородного дома может повлиять на цену лишь в рамках дополнительного обустройства дома и участка. И это выглядит логично, так дом из дерева не возможно превратить в кирпичный, а центральной канализацией не обзавестись, если ее нет в поселке, да и водоем с лесом, при всем желании, никак «не подвинуть» ближе к своей земле.

Соответственно для повышения привлекательности своего предложения собственникам стоит сделать упор на текущее состояние коттеджа, его качество отделки и благоустройство участка.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Существует много различных факторов, влияющих на цену квартиры. Одни из них лишь незначительно уменьшают либо увеличивают стоимость квартиры, а другие имеют существенное влияние. И в ваших же интересах внимательно эти факторы изучить, чтобы знать, на что вы можете рассчитывать, если соберетесь продать родную квартирку. Попробуем разобрать, что именно окажет большее влияние на стоимость квартиры?

Фактор 1: Месторасположение

Если ваша квартира находится в грязных и шумных районах города, то это окажет негативное воздействие на ее стоимость. И напротив, если вы живете в тихом и спокойном районе, вокруг дома сосредоточены объекты социальной инфраструктуры, то ее цена автоматически вырастает.

Что делает квартиру дороже?

  • Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.,
  • Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная “золотая середина” для покупателей: с одной стороны — это удобство и комфорт передвижения, а с другой — благоприятное (тихое) место для проживания.
  • Природа. Близость к “зелёным” зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)
  • Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)

Что делает квартиру дешевле?

  • Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
  • Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.
  • Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок. Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

Фактор 2: Дом

Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.

Что делает квартиру дороже?

  • нахождение квартиры в новостройке,
  • новые коммуникации,
  • несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,
  • облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
  • наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
  • уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
  • общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.

Что делает квартиру дешевле?

  • старый дом,
  • деревянные перекрытия в старых домах,
  • ветхие коммуникации,
  • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
  • отсутствие лифта,
  • плохие подъездные пути к дому, “разбитые” дороги,
  • заброшенный “неопрятный” двор или вообще его отсутствие.

Фактор 3: Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

  • сырости и холода,
  • близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих “радостей” под окнами,
  • шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
  • излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
  • а также повышенной вероятности “проникновения” в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить “за решёткой”.
Читайте также:  Ворота откатные: выполняем работу самостоятельно

Последний этаж, как правило – дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.
При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет “ходить по голове”, что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

Остальные этажи в многоквартирном доме – в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.

Термин “угловая” или “торцевая” квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди “минусов” можно выделить два основных:

  • зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
  • большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

Что делает квартиру дороже?

  • привлекательное этажное положение,
  • небольшое количество квартир на этаже,
  • красивый вид из окон квартиры,
  • выход окон квартиры на две стороны.

Что делает квартиру дешевле?

  • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),
  • угловая или торцевая,
  • плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,
  • выход окон на проезжую часть,
  • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, “буйные” соседи или же граждане, страдающие синдромом “постоянного ремонта”) тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

Фактор 4: Площадь квартиры и планировка.

Это фактор тоже немаловажен. Как известно, строительство не прекращается практически никогда, и единственное, что отличает дома — площади квартир, расположенных в них. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.

Общая площадь.
Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м 2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

Количество комнат.
Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м 2 . однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

Жилая площадь.
Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

Площадь кухни.
Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.
На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни – это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

Размеры вспомогательных помещений.
Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

Что делает квартиру дороже?

  • улучшенные планировки или перепланировки.
  • просторные комнаты, большая кухня,
  • раздельный сану зел или еще лучше – несколько санузлов в квартире,
  • наличие балконов и лоджий,
  • большие подсобные помещения.

Что делает квартиру дешевле?

  • не совсем удачная планировка (например, все комнаты – смежные),
  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
  • отсутствие балкона,
  • смежный или маленький санузел.

14 факторов, влияющих на стоимость квартиры

О том, как выбрать квартиру по душе, о покупке квартиры в новостройке и вторичке, о факторах, влияющих на покупку жилой недвижимости

Обновлено 2020-02-26
_______

Осторожно! Длинный текст!

Какие факторы влияют на то, купит ли человек квартиру или нет? Где лучше найти квартиру? Какие квартиры лучше не покупать? И какой дом считается старым? Об этом и многом другом читайте далее.

Содержание

Расположение

Основным фактором при покупке квартиры является ее близость с центром города, цена на квартиры в котором всегда является самой высокой.

Стоит также понимать, что если понравившаяся квартира расположена в элитном районе, а это может быть совсем не центр города, то застройщик либо хозяин квартиры имеет полное право завышать цену в связи с этим фактом.

Рассмотрим для примера важный экономический, научный и культурный центр России, город Санкт-Петербург. Квартиры от застройщика Спб в Петроградском районе отличаются самой высокой стоимостью за квадратный метр – порядка 200 тыс. рублей. Для сравнения в Колпинском районе города можно приобрести жилье в новостройке всего за 66 тыс. рублей за квадратный метр площади.

Инфраструктура

При выборе любого класса недвижимости стоит также учитывать наличие рядом с ней оптимального количества развитой инфраструктуры в виде магазинов и других плюшек социальных благ.

Понятное дело, что если вблизи дома попросту не будет хотя бы банального магазинчика, то цена на эту недвижимость резко упадет по причине низкого комфорта проживания.

Существует целый ряд тонкостей, исходя из которых жизнь на той или иной высоте будет казаться лучше или наоборот хуже. Дабы не растекаться мыслью по древу в этом вопросе, ответим на конкретные поисковые запросы пользователей:

Почему квартиры на первом этаже дешевле?

Факторами, снижающими стоимость квартиры на первом этаже будут:

– отсутствие вида с окна,

– потребность в решетках,

– влажность и холод с подвала,

На каком этаже лучше жить?

Многие покупатели выбирают «золотую середину» – 4-7 этажи. И действительно, на средних этажах уже не так слышны посторонние звуки, чувствуется больше «пространства» и «воздуха».

Какие преимущества у последнего этажа?

– прекрасный вид из окна, но если лифт сломается, чтобы его лицезреть, придется подниматься пешком все N этажей,

– отсутствие соседей сверху – заменяется вероятностью протеканий крыши,

– более чистый воздух, но ослабление геомагнитного поля (подтверждающее данный факт исследование!, и мнение ученых! о том, что это важно)

Транспортная доступность

Близость к станции метро, остановкам общественного транспорта (а лучше и то и другое сразу) – один из важнейших факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости.

Планировка и квадратура

Стоимость общей площади рассчитывается исходя из цены за 1 кв. м. Причем 1 кв. м. квартиры меньшего размера стоит дороже 1 кв. м. жилья большей площади. Поэтому, сравнивая существующие предложения на рынке недвижимости, выбирайте варианты с одинаковым количеством комнат.

Иногда цена формируется в соответствии с жилой площадью. Это не совсем правильно, потому что уровень комфорта проживания может существенно пострадать из-за маленькой кухни или санузла. Несмотря на то, что площадь вспомогательных помещений несущественно влияет на цену, этот фактор может стать решающим.

Что удешевляет квартиру?

– узкие коридоры, тесная кухня, длинные комнаты;

– отсутствие балкона и др.

Что делает квартиру дороже?

– просторная кухня и жилые комнаты;

– раздельный или несколько санузлов;

– улучшенная, а главное – узаконенная перепланировка;

– достаточное количество и площадь подсобных помещений и проч.

Удобства и состояние дома

При покупке недвижимости во многоэтажных домах стоит обращать внимание на степень общего благоустройства дома, на качество коммуникаций вроде отопления и проводки. Как минимум вы можете спросить у своих будущих соседей о том, как зимой греют батареи, и не бывает ли частых перепадов напряжения.

Также стоит сказать о том, что непосредственно степень обустройства и наличие хорошего ремонта в вашей новой квартире способно в корне повлиять на цену, и даже передвинуть самую обычную квартиру в ранг элитной.

Знайте! В новостройках бизнес-класса все жилые корпуса оснащаются современным инженерным оборудованием, а так же скоростными лифтами, пластиковыми окнами. Такие дома располагаются в престижных районах и имеют на своей территории качественный подземный паркинг, внутреннюю инфраструктуру и хорошее благоустройство придомовой территории.

Новостройки премиум класса строятся по той же технологии, что и новостройки бизнес класса, однако во время строительства и обустройства включены все перечни дополнительных элит услуг. В данных домах присутствует центральное кондиционирование качественная и дорогая отделка внутренних и наружных поверхностей здания, использование только современных систем коммуникации и водоснабжения и многое другое.

Год постройки

Выбирая недвижимость, стоит также учитывать и фактор возраста постройки, в которой вы ее покупаете. От непосредственного состояния постройки будет напрямую зависеть то, как хорошо, и главное как долго прослужит вам ваша новая недвижимость. Подробную интерактивную информацию об этом ищите на Ютуб канале “ПроВокруг”.

Тип постройки дома

Рассмотрим основные и более востребованные на сегодняшний день типы построек высотных домов.

Основные виды новостроек

Тип постройкиКраткое описаниеНовостройки панельного типаВедь новостройки, построенные из панелей, квалифицируются как эконом-класс. Многие застройщики используют панель для комплексной застройки микрорайонов. Обычно проекты таких домов имеют минимальный набор опций: у них отсутствует подземный паркинг, внутренняя инфраструктура и охрана придомовой территории. Благоустройство дома и его территории включает в себя стандартный набор услуг.Новостройки панельно-монолитного типаСтроения обычно возводятся из железобетонных плит и кирпича, где плиты являются несущими стенами и различными перегородками, а кирпичом возводятся дополнительные внешние стены. Это преимущественно дома эконом-класса, в некоторых случаях с повышенной комфортностью. Многоэтажки могут иметь дополнительное инженерное оснащение, более развитую инфраструктуру, а так же улучшенный набор услуг по благоустройству придомовой территории.Новостройки монолитно-кирпичного типаБолее современной технологией в строительстве считается монолитное, поэтому именно его стараются использовать застройщики. Обычно такая новостройка возводится из монолитного каркаса, который ограждается кирпичными стенами. Особенностью такой конструкции является то, что после приобретения человек может в ней сделать практически любую перепланировку. Особенностью строительства из монолита является возведение дома по индивидуальному проекту, что позволяет ввести дополнительные опции.

Новостройка или вторичка

Этот фактор, влияющий на покупку квартиру, рассмотрим более подробно.

Читайте также:  Самая точная классификация грунтов по ГОСТ 25100 на основе разработанных таблиц и данных

Для быстрого заселения в новую квартиру лучшим вариантом станет приобретение жилья на вторичном рынке. Следует, однако, отметить тот факт, что при приобретении квартиры на вторичном рынке могут возникнуть некоторые вопросы, разрешение которых оттянет заселение до 6 месяцев. Данный срок сопоставим в целом с приобретением квартиры в новостройке и ее ремонтом.

Приобретение квартиры для некоторых покупателей обязательно связано с ипотекой. В данном вопросе, выигрывают, конечно, новостройки, так как некоторые застройщики дают квартиры в рассрочку, что позволяет приобрести новую квартиру без лишних забот. Для приобретения квартиры на вторичном рынке очень часто банки могут отказывать в выдаче кредита по разным причинам.

При покупке недвижимости на вторичке можно столкнуться с мошенничеством. Подобные сделки и поиск квартиры лучше всего доверить профессиональным риелторам, которые быстро проверят все документы и квартиру на наличие подвоха, а так же соберут и подготовят все необходимые документы.

Приобретение квартиры в новостройке можно осуществить без посредников, так как данный сегмент недвижимости более прозрачен. Однако для подготовки документов и оформления квартиры лучше так же обратиться за помощью к риелтору.

Ценный совет! Во время выбора и приобретения квартиры на вторичном рынке необходимо в первую очередь обратить особое внимание на следующие моменты:

– если квартира продается по доверенности, тщательно проверьте действительность полномочий доверенного лица;

– удостоверьтесь в том, что выписаны все несовершеннолетние дети, а так же узнайте, имеются ли другие члены семьи с право собственности в приобретаемой квартире и будут ли они присутствовать на момент заключения договора купли-продажи;

– узнайте число всех наследников, которые могут претендовать на данную квартиру, в случае приобретения квартиры, которая получена по наследству.

Приобретение квартиры в новостройке, конечно, относится к более легкому процессу, однако необходимо так же знать некоторые нюансы, а именно:

– в первую очередь проверьте репутацию застройщика, а именно нет ли у данной компании затяжных проектов, а так же недостроенных объектов;

– ознакомьтесь с наличием всех необходимых документов и разрешений на застройку;

– узнайте сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Видовые характеристики квартиры

Данный фактор отражает визуальный комфорт квартиры для покупателя. Панорамный вид с окон, как правило, можно наблюдать на верхних этажах или эксплуатируемой кровле дома. Квартир, из окон которых открывается красивый вид (их называют «видовые квартиры»), не так уж и много по сравнению с остальной массой объектов жилой недвижимости. Такие квартиры привлекают состоятельных покупателей.

Видовые характеристики сами по себе являются весьма ценным активом, стоимость которого возрастает в случае, если есть гарантии, что со временем эти характеристики по разным причинам не ухудшатся (что может произойти, например, в результате строительства нового дома перед окнами).

Специалисты отличают видовые квартиры от квартир, расположенных на самых верхних этажах высотных домов. Обычно, цена последних ничем не отличается от таковой на средних этажах. А вот цена видовой квартиры выше и зависит от разных параметров, например от уровня жилого комплекса или вида из окон.

Экология

Для определенных городов, областей, районов, на покупку квартиры может повлиять и общая экологическая ситуация в местности, где вы будете покупать квартиру.

Сезонность

Многие предприимчивые люди уже научились правильно использовать разницу цен на квартиры, которая возникает в связи с сезонным изменением спроса на недвижимость. Конечно, большинство факторов, которые будут влиять на становление цен на жилплощадь, являются очень предсказуемыми, и это значит, что, зная определенные правила и принципы, можно довольно точно предугадывать сезонное поведение рынка, и использовать сложившуюся ситуацию в своих целях.

С приходом летней поры года и открытием туристического сезона, цены на недвижимость в некоторых городах обычно повышаются, причем иногда разница между арендой одной и той же квартиры в сезон и не сезон достигает 100%.

Также, стоит отметить, что в связи с открытием сезона отпусков, на рынок выходит и вторичное жилье.

Кризис и форс-мажор

Единственный фактор, который может иногда сбивать с толку даже самых опытных риелторов, это возникновение форс-мажорных и непредвиденных ситуаций на рынке недвижимости. Очевидно, что даже самый мимолетный экономический кризис может сполна подорвать экономику любой страны в целом, что уж говорить о рынке недвижимости.

С возникновением кризисных ситуаций спрос на жилье, как правило, резко падает. Соответственно падают и цены на аренду, которые хозяева недвижимости вынуждены искусственным образом занижать для того, чтобы хоть как-то сдавать свои квартиры и держаться на плаву. Владельцам загородной недвижимости в таких ситуациях приходится совсем не сладко, поскольку спрос на дачные и пригородные участки в условиях финансового кризиса является практически нулевым.

Срочность продажи

Существует несколько ситуаций, когда продажная цена даже не окупает стоимость строительства. Речь идет о срочной продаже. В таких случаях цена значительно снижается.

Итак, прежде, чем решать какие-либо вопросы по поводу покупки, аренды, либо продажи недвижимости, вам нужно будет предварительно разобраться с тем, какие же факторы на самом деле максимально влияют на становление цен на жилую недвижимость и в целом на покупку-продажу квартиры.

Владея необходимой информацией, вы сможете значительно экономить и выбирать самые оптимальные для себя варианты.

Факторы – влияющие на стоимость кирпича

Когда нужен кирпич на строительство дома , в первую очередь интересует его цена , а уж потом обращается внимание на качество. Стоимость кирпича — немаловажный , определяющий фактор , назначение которого ориентируется на качество изделия , на его характеристики и параметры.

Исследование вопроса стоимости будет целесообразно начинать с производителя. Так , к примеру , импортный кирпич всегда по цене будет гораздо выше отечественного. И пусть его качество нисколько не лучше , важную роль в этом случае будет играть наличие иностранного бренда. Кроме того , стоимость на кирпич иностранного производства также содержит заранее сформированные затраты на логистику.

Каждое изделие отличается индивидуальными техническими характеристиками. Дороже будет стоить тот материал , у которого технические показатели выше. Не стоит забывать и про существенную наценку компании производителя. Последний вопрос решается исключительно в индивидуальном порядке.

Цена на кирпич может завышаться , исходя из сезона начала строительных работ , или занижаться , когда речь идет об ужесточении конкуренции на потребительском рынке. Например , в зимнее время кирпич можно приобрести гораздо дешевле. Но в данном случае , необходимо будет продумать место для хранения купленного кирпича. Если таковое имеется , то вам не нужно будет дополнительно тратиться на аренду специализированного склада.

Немного о камне , как альтернативе кирпича

Логистическое разрешение вопросов транспортировки готового изделия также влияет на цену. Этот вопрос решается только самой компанией производителем.

Состав изделия имеет также весомое значение. Встречаются самые разные технологии производства кирпича , с добавлением дорогостоящих компонентов. Да и вид кирпича может быть разным. К примеру , керамический облицовочный кирпич , будет стоить гораздо дороже.
Дома из камня всегда кажутся надежными и прочными , но перед тем , как выбрать , из какого материала построить дом , надо определиться , что представляют собой камни и каменные материалы.

Стоит заметить , что на самом деле каменные здания перестали строить еще в Средневековье. В настоящее время применение этого стройматериала в чистом виде можно встретить только в формировании фундамента , в виде бутового камня. Чаще всего после упоминания о таком доме , мы представляем себе кирпичное здание. Обычно такие дома возводятся из глиняного стандартного материла , который имеет массу плюсов , главный — долговечность , ведь такой дом может простоять более ста лет , практически как и камень в древние времена.

Минусы кирпичного дома

У данного материала , помимо преимуществ , есть и небольшие недочеты. Прежде всего , он плохо сохраняет тепло , такие дома обычно холодные внутри , особенно в зимний период , в связи с этой особенностью в северной части России была обозначена обязательная толщина при строительстве домов — в два с половиной кирпича. Однако в 1996 году были разработаны новые нормативы по строительству домов , и в них было указано , что теперь толщина стен снаружи должна быть не менее 100 см , что звучит крайне глупо , но спасти такую стенку , в общем , помогли облегченные виды кладки. Делается двойная кладка , а пустое пространство заполняется специальными утеплителями , такими , как древесные опилки , шлакоблоки или же другие материалы с хорошими и надежными теплоизоляционными и звукоизоляционными свойствами.

Виды кирпича

Применение такого материала так же осталось возможным благодаря его различным видам,таким , как дырчатые , пористые и пустотелые , то есть в нем появились полости , в которых есть воздух и которые значительно увеличили его теплоизоляционные свойства. Стоит заметить , что внешний вид стен выглядит так , как будто при постройке применялся обычный кирпич.

Кроме обычного глиняного кирпича , очень часто в строительстве применяют силикатный. Он идеально подходит для создания наружных стен , так как не требует даже штукатурки. Стены выглядят довольно прилично. Но у данного вида тоже есть свои недостатки — он не устойчив к грунтовым водам , что исключает его применение для строительства фундамента и цокольного этажа.

Дома из кирпича очень сильно проигрывают деревянным в плане экологичности и чистоте , то есть в них затруднен воздушный обмен , и к тому же , как говорилось ранее слишком холодный , из-за сильного теплообмена.

Кирпич был и остается самым дорогим , прочным , надежным и долговечным строительным материалом. Именно дома из такого стройматериала стоят годами и передаются по наследству.

Какие характеристики квартиры снижают ее стоимость

О чем вы думаете, когда видите квартиру по цене гораздо ниже рыночной — особенно если она находится в новостройке? Большинство покупателей сразу начинают искать подвох: видимо, финансовое положение застройщика оставляет желать лучшего, а может, есть проблемы с разрешительной документацией или качеством жилья. Иногда эти домыслы попадают в точку, но чаще стоимость квартиры снижена по более явным причинам. Разобравшись в них, можно хорошо сэкономить и не подвергнуть риску ваши накопления.

Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга неоднороден по цене — стоимость одинаковых по площади квартир, расположенных в разных районах города, может отличаться на 50 и более процентов. Особняком стоит элитный сегмент — здесь важную роль играют престижность локации, концепция проекта, архитектурные особенности. Новостройки эконом- и комфорт-класса оцениваются более объективно — в этой категории можно легко выявить характеристики жилья, которые могут снизить его стоимость.

За что взял, за то и отдаю

Чем меньше средств вложено в строительство, тем дешевле будут квартиры — если не брать в расчет недобросовестных девелоперов, которые гонятся за сверхприбылью. Поскольку качество готового жилья напрямую зависит от используемых материалов, у застройщика остается не так много способов снизить себестоимость квадратного метра. Самым выгодным считается комплексное строительство однотипных домов — это означает экономию на разработке проекта и прокладке инженерных сетей. Собственный автопарк также уменьшает первичные затраты застройщика. На третьем месте стоят выгодные кредитные программы и государственная поддержка (например, снижение налоговой нагрузки).

Дешевые технологии, дорогие технологии

Кирпичные новостройки — большая редкость на рынке бюджетного жилья. Их дороговизна обоснована не только используемыми материалами, но и длительным временем возведения, а также низким уровнем автоматизации процесса. Кладка кирпича — исключительно ручной труд. На втором месте стоит монолитно-кирпичное домостроение с относительно быстрой заливкой каркаса и высокой степенью автоматизации. За ним следуют панельные новостройки, которые собирают по принципу конструктора. Правда, стоимость даже самого недорогого дома может повысить технологичная отделка фасадов (например, навесные панели, облицовка плиткой или декоративная штукатурка) и современная теплоизоляция.

Читайте также:  Особенности расчетов и технология возведения плитного фундамента

Что еще влияет на стоимость квадратного метра

  • Площадь квартиры. Как правило, чем больше квартира, тем дешевле обходится квадратный метр.
  • Этаж. В зону пониженных цен попадают первый, последний, а иногда и 13 этаж.
  • Планировка. Жилье со смежными комнатами стоит дешевле, чем аналогичное по площади, но с изолированными помещениями.
  • Расположение окон. Хороший вид повышает цену, шумная трасса — снижает. Солнечные квартиры пользуются особым спросом.
  • Наличие инфраструктуры. За школы и садики в пешей доступности придется доплатить.

Экономим на покупке квартиры, тратимся на ремонт

Более низкая цена квартиры на первом или последнем этаже может аукнуться в будущем. В первом случае в квартиру будет проще попасть грабителям, во дворах часто собираются компании, а в открытые окна затягивает сигаретный дым и выхлопные газы. Будьте готовы потратиться на теплый пол, решетки или противоударные стекла, шумоизоляцию и качественную входную дверь. Бич последнего этажа — протечки, зной от раскаленной крыши и пониженная температура зимой. Тем не менее, люди чаще предпочитают жить «на высоте», чем «у земли».

В некоторых жилых комплексах квартиры на последних этажах — самые дорогие: с видовыми характеристиками как в ЖК «Magnifika Residence» или с террасами как в ЖК «Богемия».

Квартиры — товар сезонный. Но не всегда

На вторичном рынке прослеживается четкая сезонность: летом люди уезжают в отпуск, зимой — отмечают новогодние праздники, поэтому квартиры продаются хуже и стоят дешевле. Цены в новостройках не так сильно привязаны к временам года — здесь чаще всего работает принцип конца месяца или квартала. План продаж горит, и менеджеры охотнее делают скидки. Застройщики часто проводят акции в весенний период — наиболее активные работы ведутся летом, а на это требуются деньги. Хорошие предложения встречаются и в декабре, когда компании начинают подводить финансовые итоги года.

У подрядчика дешевле, чем у застройщика

Иногда застройщики рассчитываются с подрядчиками не живыми деньгами, а квартирами. Подрядчику нужно поскорее получить оплату, поэтому он реализует жилье с дисконтом 5-15%. Выгода очевидна, но покупатель рискует как минимум столкнуться со сложностями в оформлении документов, как максимум — «попасть» на двойные продажи. Приобретая квартиру от подрядчика, важно собрать информацию о застройщике и самом объекте, съездить на площадку, пообщаться с дольщиками на профильных форумах, изучить документы, на основании которых компания привлекалась к строительным работам.

Еще 3 причины низких цен

  • Старт продаж. Как правило, самая низкая стоимость квадратного метра — на этапе котлована. Потом цены постепенно ползут вверх.
  • Оплата наличными или ипотека. Многие застройщики предлагают рассрочку, но дают хорошую скидку при полной оплате.
  • Спорные объекты рядом с жилым комплексом. Аэропорты и оживленные трассы создают постоянный шумовой фон, трамвайные и железнодорожные пути приводят к вибрациям в квартире, свалки и промышленные предприятия выступают источниками неприятных запахов.

Как купить квартиру дешевле и не пожалеть

Итак, вы накопили определенную сумму и хотите «уложить» в нее не только покупку квартиры в новостройке, но и ремонт с мебелью. Запаситесь терпением и действуйте последовательно.

  1. Решите, какие характеристики жилья для вас важны, а какими можно пожертвовать. Например, если вы работаете из дома, транспортная доступность локации не будет определяющей. Но зато возле жилого комплекса должны быть торговые центры, спортзал и магазины. Если у вас есть дети, ориентиром могут стать хорошие учебные заведения.
  2. Составьте таблицу с допустимыми для вас минусами. Напротив каждого напишите примерную стоимость работ, которые могут потребоваться для устранения недочета. К примеру, квартира возле лифта — поставить шумоизолирующую дверь. Первый этаж — купить решетки на окна. Смежные комнаты — продумать варианты перепланировки. Посчитайте разницу между скидкой на квартиру и планируемыми затратами на ее улучшение.
  3. Подумайте, выгодно ли ждать сдачи дома. Новостройка на старте продаж будет стоить дешевле, но если вы снимаете жилье, эту выгоду нивелирует арендная плата. Возможно, стоит присмотреться к квартирам в уже сданных домах?
  4. Не стесняйтесь спрашивать — про скидки, акции, более дешевые квартиры в том же доме. Не ограничивайтесь одним вариантом — сравните цены при разных планировках и на разных этажах.
  5. Оговаривайте условия оплаты — за полный расчет часто дают скидку.
  6. Не забывайте о налоговых вычетах — так можно вернуть до 260 тысяч со стоимости квартиры и до 390 тысяч с процентов по ипотеке.

О вкусах спорят

Некоторые характеристики квартиры могут оказаться минусом для одного покупателя и плюсом для другого.

ХарактеристикаМинусыПлюсы
Первые этажиШум во дворе, опасность взлома, бывает сыроНезависимость от лифта, дешевле доставка крупногабаритных товаров, нет соседей снизу
Последние этажиЛетом может быть жарко, а зимой — холодно, возможны протечкиХороший вид из окна, воздух чище, нет соседей сверху
Квартира у лифтаШумноНет проблем с переноской тяжестей
Окна выходят на улицуБольше шума и пылиНе слышны крики с детской площадки, удобнее контролировать припаркованную машину
Окна выходят во дворШумные компании, крики с детской площадкиПроще присматривать за гуляющими во дворе детьми

Важно заранее просчитать, будут ли недостатки жилья существенными именно для вас. Если нет, то у вас есть все шансы хорошо сэкономить. Скорее всего, на поиски недорогой, но комфортной для вас квартиры уйдет больше времени, но эти затраты окупятся сторицей.

Масс-маркет поднимает планку

Качество и инфраструктурная наполненность новых жилых проектов в Санкт-Петербурге улучшается. Комплексы комфорт-класса, расположенные в черте города, все чаще имеют атрибуты недвижимости высокого уровня.

Как близость метро влияет на стоимость квадратных метров

Для объектов высокого уровня комфорта близость метрополитена или крупных транспортных магистралей является скорее недостатком, чем достоинством. Поэтому цена недвижимости не зависит напрямую от удаленности метро.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости и кто ее определяет

Кадастровая стоимость — цена объекта недвижимости, которая устанавливается независимыми экспертами и заносится в базу Федеральной службы кадастра и картографии. Порядок проведения оценки объектов недвижимости прописан в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ».

Предел рентабельности квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга — 75 000 рублей

Цены за квадратный метр в разных частях города и его предместьях отличаются по естественным причинам — на рынке недвижимости Петербурга есть предложения в секторе «масс-маркет», элитные и премиальные новостройки.

О ценообразовании в сегменте новостроя на 2016-2017 годы

На первый взгляд, активность на рынке первичной недвижимости сохранилась примерно на уровне прошлых годов, но это не так. Как показывает независимый анализ, введенная правительством программа субсидирования обеспечила лишь временный эффект.

Факторы, влияющие на цену квартиры. Часть 1.

Хочу продолжить серию статей с советами по самостоятельной продаже квартиры и сегодня перечислю факторы, влияющие на цену квартиры. Ведь это поможет определить Вам ее реальную рыночную стоимость.

Кроме определения его стоимости, знание и понимание влияния данных факторов поможет Вам на переговорах с потенциальными покупателями. Ведь Вы сможете аргументированно доказать, почему назначена именно такая цена и уместен ли тут торг.

Наиболее удобный современный инструмент для анализа, это интернет. Благо там сегодня очень много тематических ресурсов, которые помогут подобрать вариант для сравнения, похожий с Вашей квартирой, причем в том же городе и в том же районе, чтобы сравнение было наиболее объективным и точным. Хотя можно и по старинке – через печатные издания, вроде газеты «Из рук в руки».

Факторы, влияющие на цену квартиры.

Я, как и раньше, не сторонник самостоятельно заниматься непрофильным для себя делом. Везде уместно обращаться к профессионалам. Тем более, в таком серьезном деле, как оценка квартиры. Однако, если уж Вы решили все делать сами, то постарайтесь учесть абсолютно все факторы, влияющие на цену квартиры и продать подороже.

Начнем с основных факторов:

  1. Площадь квартиры. Тут, казалось бы, алгоритм простой. Чем больше, тем лучше. На деле может оказаться, что двухкомнатная квартиры в убитом состоянии и на отшибе, окажется значительно дешевле однокомнатной с отличным ремонтом и в центре города. Тем не менее, этот фактор является одним из основных. Например, очень многие семьи волнует вопрос размещения подрастающих детей, с которыми становится сложно жить в однокомнатной квартире.
  2. Месторасположение. Центр города и его периферия – цены будут разительно отличаться. Плюс тут влияет развитость инфраструктуры, наличие транспортных узлов, удаленность от промышленных районов, наличие парков или лесочков, и так далее. Смотреть надо каждую квартиру индивидуально. Прямо пишите списком все преимущества и недостатки, которые придут Вам в голову. На недостатки заранее продумайте аргументированный ответ.
  3. Состояние ремонта. Само собой попасть в опрятную квартиру приятно любому. Тем более заехать после покупки без вложений в готовое жилье. Однако не все квартиры под продажу выглядят достойно. Потенциальный покупатель будет оценивать также необходимость проведения косметического или даже капитального ремонта. А это значит, что он будет учитывать и будущие возможные расходы. Например, когда мы выбирали, на наш выбор также сильно повлиял данный фактор – вариант с большей квадратурой, но требующей огромных денежных вложений на капитальный ремонт (косметическим там бы не обошлось) был исключен сразу же после осмотра.
  4. Планировка. Помню, еще, когда мы с родителями получали первую квартиру, то отец отказался от варианта с неудобной планировкой (попасть в одну из комнат можно было, лишь пересекая зал по диагонали, т.е. прямого доступа из коридора туда не было). Так что, удобное расположение комнат, ванной и туалета, также очень важна.
  5. Особенности. Раздельный санузел, высокие потолки, наличие одного или даже двух балконов и многое другое. Любой из данных факторов может увеличить или снизить цену. Нужно смотреть и сравнивать с подобными предложениями.
  6. Возраст дома. Ремонт в квартире – это конечно хорошо. Но одним из серьезных факторов, влияющих на цену квартиры, является возраст самого дома в целом. Подумайте сами – одно дело въехать в ново-строй, где новые работающие лифты, действующий мусоропровод, яркое освещение, новые трубы под воду и канализацию, свежая надежная электропроводка. И другое заехать в 50 летнее здание, где все обветшало, ветра между щелями панелей, сгнившие трубы, вечно неработающий лифт и перекошенные лестничные пролеты. Сами понимаете – разница в цене будет колоссальной.
  7. Этаж. Всегда считалось, что первый и последний этаж, не самое лучшее предложение. Точных причин не знаю, но могу предположить: на первом этаже видно все происходящее в квартире с улицы всем прохожим, а значит, требуется наличие хороших жалюзи или штор, что загораживает элементарно солнечному свету. На последних этажах – слышал постоянные жалобы от наших соседей, что крыша протекает каждую весну. Хотя и ремонтировали ее постоянно, да и дом новый вроде.
  8. Парковка. Чуть не забыл про данный пункт. Сейчас, несмотря на частые жалобы со стороны людей, уровень жизни значительно поднялся и во многих семьях уже по два автомобиля. Как часто Вы встречали дома с оборудованными парковками с достаточным количеством машиномест? Я вообще не встречал. Часто в предложениях говорят, что имеется парковка возле дома, но когда начинаешь разбираться, то выясняется, что на 14 этажный дом на 100-130 квартир парковка рассчитана лишь на 25-30 машин. Поэтому данный пункт для очень многих становится весьма серьезным аргументом.

Это основные факторы, влияющие на цену квартиры, но далеко не все. Отдельной статьей я хочу перечислить второстепенные факторы , которые могут уже незначительно, но все-таки изменить стоимость Вашей квартиры.

Ссылка на основную публикацию